이 글을 보면 알 수 있는 것
- 토지임대부 아파트는 ‘집을 사는 것’이 아니라 건물만 소유하는 구조
- 겉보기 가격은 낮지만, 장기적으로는 자산 상승 구조가 일반 아파트와 다르다
- 투자 자산이 아니라 ‘거주 비용 모델’에 가깝다
서울에서 “4억 아파트”가 나왔다.
하지만 이 아파트, 정말 ‘집을 사는 것’일까?
서울 강서구 마곡17단지 토지임대부 아파트가 본청약에 들어간다는 내용이다.
전용 84㎡ 기준 분양가는 약 4억~4억5000만원.
요즘 서울 아파트 가격을 생각하면 확실히 눈에 띄는 가격이다. 그래서 기사에서는 이 단지를 두고 흔히 “반값 아파트”라는 표현까지 사용한다.
겉으로 보면 꽤 매력적인 조건이다. 하지만 구조를 조금만 들여다보면 쉽게 지나치기 어려운 질문이 생긴다. 이 아파트는 우리가 일반적으로 생각하는 아파트와는 구조가 다르다.
토지는 공공이 소유하고, 개인은 건물만 분양받는 형태다.
즉 아파트를 사는 것이 아니라 건물만 소유하고 토지는 임대하는 방식이다.
겉으로는 분양이지만 구조적으로 보면 상당히 독특한 형태다. 그래서 이 제도를 두고 긍정적인 평가와 비판적인 시선이 동시에 존재한다.
아파트의 본질은 건물이 아니라 ‘토지’다
한국에서 아파트를 산다는 의미는 단순히 집 한 채를 구입하는 것과는 조금 다르다.
"등기 친다"라는 의미는 사실상 도심의 토지를 소유한다라는 의미이다.
서울 아파트 가격이 장기적으로 상승하는 이유도 결국 여기에 있다. 건물은 시간이 지나면 낡지만 토지는 그렇지 않기 때문이다.
콘크리트 건물은 시간이 흐르면 노후화된다. 설비는 교체가 필요하고 유지 비용도 늘어난다.
하지만 토지는 다르다.
특히 서울처럼 공급이 제한된 도시에서는 좋은 입지의 토지는 시간이 지날수록 가치가 상승하는 경우가 많다.
그래서 부동산 투자에서 가장 중요한 원칙은 단순하다.
좋은 위치의 토지를 보유하는 것.
겉으로 보면 아파트는 건물을 사는 것처럼 보이지만 실제로는 토지 지분을 함께 소유하는 구조이기 때문에 장기적인 가치가 유지된다.
문제는 토지임대부 아파트에서는 이 구조가 완전히 달라진다는 점이다.
마곡 토지임대부 아파트의 구조
마곡17단지 토지임대부 주택의 구조는 생각보다 단순하다.
- 토지는 공공이 소유한다.
- 개인은 그 위에 지어진 건물만 분양받는다.
- 그리고 매달 토지 임대료를 납부해야 한다.
- 전용 59㎡ 기준 월 임대료 약 66만원
- 전용 84㎡ 기준 월 임대료 약 94만원
수준이다.
즉 분양가 4억원대 아파트를 구매하더라도 매달 약 100만원에 가까운 토지 사용료를 계속 납부해야 한다.
이 구조를 단순하게 보면 분양이라기보다는 공공에게 장기적으로 토지 임대료를 내는 형태에 가깝다.
그래서 일부에서는 이 구조를 두고 “사실상 공공이 운영하는 반전세 구조와 크게 다르지 않다”는 비판도 나온다.
토지임대부 구조는 ‘건물만 소유’한다는 점에서 일반 아파트와 자산 구조가 근본적으로 다르다.
토지임대부 주택의 핵심 문제는 ‘자산 구조’
토지임대부 아파트를 두고 논쟁이 생기는 가장 큰 이유는 주거 방식이 아니라 자산 구조 때문이다.
일반적인 아파트는 시간이 지나면 다음과 같은 구조로 움직인다.
건물 가치는 떨어지지만
토지 가치는 상승한다.
그래서 전체 자산 가격은 유지되거나 상승하는 경우가 많다.
하지만 토지임대부 아파트는 다르다.
토지는 공공 소유다.
즉 개인이 보유하는 자산은 건물뿐이다.
그리고 건물은 시간이 지날수록
- 노후화되고
- 유지비가 증가하며
- 감가상각이 발생한다.
결국 시간이 지나면 남는 것은 점점 낡아가는 건물 지분이다. 이 때문에 일부에서는 토지임대부 아파트를 두고 “콘크리트 건물을 서로 넘겨가며 거래하는 구조가 될 수도 있다”는 비판이 나온다.
4억짜리 건물, 30년 뒤에도 같은 가치일까
여기서부터는 ‘장기 투자 관점’ 이야기다.
전용 84㎡ 건물 가격이 약 4억원이라고 가정해 보자.
그 건물은 10년 뒤, 20년 뒤, 30년 뒤에도 같은 가치를 유지할 수 있을까. 현실적으로 보면 그렇지 않을 가능성이 크다.
건물은 자동차와 비슷하다. 시간이 지나면 설비는 낡고 구조는 오래되며 유지 관리 비용이 증가한다.
즉 건물 자체는 시간과 함께 가치가 감소하는 자산이다. 하지만 토지임대부 아파트는 이 감가상각 자산만을 개인이 보유하는 구조다. 그래서 장기적인 자산 가치 측면에서는 일반 아파트와 완전히 다른 성격을 가진다.
재건축 문제는 더 복잡하다
또 하나 중요한 문제는 재건축이다. 일반 아파트 재건축에서 가장 중요한 것은 건물이 아니라 토지 가치다. 건물은 결국 철거된다.
재건축의 핵심 가치는 입지와 토지 지분 + 사업성이다.
하지만 토지임대부 아파트에서는 토지가 개인 소유가 아니다. 그렇다면 재건축이 필요해지는 시점에는 어떤 구조가 될까. (간단한 예를 찾아본다면 홍제동 유진상가아파트를 보면 알 수 있다. 토지를 소유하지 않고 건물만 소유할 경우, 홍제역 역세권 개발 계획 앞에 내가 홍제동 유진상가아파트 입주민 입장이라고 생각하면 바로 피부로 느껴질 수 있다.)이 부분은 아직 명확한 사례가 많지 않다.
- 토지 임대 조건
- 재건축 방식
- 개발 구조
모두 장기적으로 불확실성이 존재한다. 그래서 장기적인 제도 안정성이 중요하다는 생각이 든다.
그럼에도 토지임대부 아파트가 관심을 받는 이유
그럼에도 불구하고 토지임대부 아파트가 계속 등장하는 이유는 분명하다.
바로 초기 진입 비용 때문이다.
서울에서 일반 아파트를 구입하려면 10억, 15억, 20억이라는 금액이 필요한 경우가 많다.
하지만 토지임대부 아파트는 3억~4억원 수준으로 서울에서 거주할 기회를 제공한다.
그래서 자본이 부족한 무주택자에게는 현실적인 선택지가 될 수 있다. 주거 안정이라는 정책적 목적에서는 분명 의미가 있는 제도다.
“내 집”의 개념은 달라질 수 있다
문제는 이것을 과연 내 집 마련이라고 부를 수 있느냐다.
일반적으로 말하는 내 집은 토지를 포함한 부동산 자산이다.
하지만 토지임대부 아파트는 토지를 빌리고 건물만 소유하는 구조다. 그래서 어떤 사람들에게는 이 제도가 주택 정책이라기보다 공공이 운영하는 장기 임대 구조처럼 보이기도 한다.
결국 선택의 문제다
토지임대부 아파트에는 분명 장점이 있다.
- 초기 가격이 낮다.
- 서울 거주 기회를 제공한다.
하지만 동시에 분명한 특징도 존재한다.
- 토지는 개인 소유가 아니다.
- 매달 토지 임대료가 발생한다.
- 건물만 소유하는 구조다.
그래서 이 주택은 투자형 부동산이라기보다는 가격이 낮은 장기 거주형 주택으로 이해하는 것이 현실적인 해석일 수 있다.
결국 이 제도가 좋은 정책인지에 대한 판단은 각자의 관점에 따라 달라질 것이다. 다만 분명한 것은 하나다. 토지임대부 아파트는 우리가 익숙하게 알고 있는 ‘아파트 자산 구조’와는 전혀 다른 형태의 주택이라는 점이다.(나라면 부모님의 원수라고 해도 절대 권하고 싶지 않다. 종잣돈이 부족하면 경기도든 인천이든 자기 수준에 맞고 좋은 입지의 아파트로 시작하면 된다. 그 첫 집이 발판이 되어서 더 좋은 곳으로 계속 갈아타기 하는 것이다. 그래도 내가 이 집을 누군가에게 권하게 된다면 그건 토지공개념을 주장하는 사람일 것이다.)
결국 이 구조는 이런 사람에게 맞는다.
- 실거주 목적이고
- 자산 상승보다 ‘거주 비용 절감’이 중요하며
- 장기 보유 리스크를 감수할 수 있는 경우
반대로, 자산 상승을 기대하고 접근한다면 일반 아파트와는 전혀 다른 결과를 맞이할 수 있다.