서울 재개발 시장에서 꾸준히 이름이 오르는 지역을 꼽자면, 용산 한남뉴타운은 빠지기 어렵다. 그중에서도 최근 다시 관심이 붙고 있는 곳이 한남1구역 재개발이다.
이 구역은 한동안 사업이 멈췄던 이력이 있는 만큼 “정말 다시 가는 건가?”라는 시선도 있었지만, 최근에는 분위기가 조금 달라졌다. 서울시 신속통합기획 재개발 후보지에 포함되면서 다시 사업 추진의 흐름을 탄 모습이기 때문이다.
한남1구역은 아직 초기 단계다. 그럼에도 불구하고 시장에서 계속 언급되는 이유는 분명하다. 이미 가치가 검증된 한남동 생활권, 그리고 한남뉴타운 전체 개발 흐름 속에서 남아 있는 마지막 퍼즐이라는 상징성이 있기 때문이다.
이번 글에서는 한남1구역이 현재 어떤 단계에 있는지, 입지는 왜 주목받는지, 투자 관점에서는 무엇을 봐야 하는지 정리해본다.
한남1구역은 지금 어디까지 왔나
한남1구역은 서울 용산구 이태원동 730번지 일대에서 추진되는 재개발 사업이다. 면적은 약 4만4천㎡ 규모로 알려져 있고, 사업이 완료되면 약 1,000세대 안팎의 아파트 단지가 조성될 가능성이 거론된다. 최근 흐름을 보면 핵심은 명확하다.
- 2025년 2월 : 서울시 신속통합기획 재개발 후보지 선정
- 현재 : 정비계획 수립 및 정비구역 지정 관련 용역 진행
- 향후 예상 순서 : 정비구역 지정 → 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분계획
즉, 한남1구역은 현재 재개발의 가장 앞단에 있는 구역이다.
이미 관리처분이나 이주 단계까지 간 한남2·3·4구역과 비교하면 속도는 느리지만, 반대로 말하면 초기 단계 특유의 기대감이 남아 있는 구간이기도 하다. 한 번 해제됐던 구역이 다시 추진 동력을 확보했다는 점도 의미가 있다. 재개발 시장에서는 “멈췄던 사업이 다시 레일 위에 올라타는 순간”을 중요하게 보는 경우가 많다.
왜 한남1구역이 계속 언급될까
한남1구역이 주목받는 이유는 단순히 재개발이기 때문이 아니다. 핵심은 입지다. 한남동은 서울에서도 이미 고급 주거지 이미지가 굳어진 지역이다. 주변에는 한남더힐, 나인원한남, 유엔빌리지 같은 상징적인 주거지가 자리 잡고 있다. 이런 곳과 생활권을 공유하는 입지는 그 자체로 희소성이 있다.
재개발이 완료되면 한남뉴타운 전체는 지금보다 더 큰 규모의 신축 주거 벨트로 재편될 가능성이 높다. 한남1구역도 그 흐름 안에서 평가받을 수밖에 없다.
교통과 생활권은 어느 정도 수준인가
한남1구역 주변은 서울 중심부답게 교통이 복합적으로 연결된다. 이용 가능한 축을 보면
- 6호선 이태원역
- 6호선 녹사평역
- 강변북로
- 한남대교
- 올림픽대로
등이 있다.
이런 도로·철도망을 이용하면 강남, 여의도, 광화문 등 주요 업무지구로의 이동이 가능하다. 즉, 한남1구역은 단순히 “비싼 동네”가 아니라 CBD·YBD·GBD 접근성이 동시에 가능한 입지라는 점에서 강점을 가진다.
생활권 측면에서도 한남·이태원·용산 일대 상권을 함께 누릴 수 있다는 점이 장점이다. 서울 핵심 지역의 문화·상업·업무 기능이 한데 묶여 있는 생활권이기 때문에 실거주 선호도 역시 꾸준한 편이다.
용산 개발 흐름과 연결해서 봐야 하는 이유
한남1구역을 볼 때는 이 구역만 따로 떼어보면 안 된다. 지금 용산은 서울에서 가장 큰 개발 흐름 중 하나가 겹치는 지역이기 때문이다.?대표적으로 시장에서 계속 언급되는 축은 다음과 같다.
- 용산국제업무지구 개발
- 용산공원 조성
- 용산 정비창 개발
- 한남뉴타운 정비사업
이런 요소들은 각각 따로 움직이는 것 같아도, 장기적으로는 용산이라는 도시 브랜드 전체를 끌어올리는 방향으로 작용할 가능성이 크다.
한남1구역은 그중에서도 이미 가치가 높은 한남 생활권 안에 있다는 점에서 상징성이 있다. 입지가 약한 곳이 개발 기대감으로 오르는 구조가 아니라, 원래 강한 입지에 추가적인 개발 서사가 붙는 형태에 가깝다.
투자 관점에서 한남1구역을 어떻게 볼까
투자 관점에서 한남1구역은 분명 매력적인 구석이 있다. 다만 그 매력은 “당장 빠르게 수익이 난다”는 의미와는 조금 다르다.
첫째, 초기 단계 프리미엄이 있다.
이미 많이 진행된 한남2·3·4구역보다 사업 단계는 앞서지 못하지만, 그만큼 초기 단계에서 기대할 수 있는 상승 여지가 있다고 보는 시각이 있다.
둘째, 한남뉴타운 마지막 퍼즐 효과가 있다.
부동산 시장에서는 이미 개발이 많이 진행된 지역 안에서 마지막으로 남은 구역에 관심이 몰리는 경우가 있다. 주변 구역의 진척이 빨라질수록 상대적으로 한남1구역의 존재감도 더 커질 수 있다.
셋째, 서울 핵심 재개발 입지라는 점이다.
재개발에서 결국 중요한 것은
- 강남 접근성
- 한강 접근성
- 업무지구 접근성
인데, 한남1구역은 이 세 가지를 모두 어느 정도 충족하는 편이다.
다만 리스크도 분명하다
좋은 입지와 좋은 투자 타이밍은 항상 같은 말이 아니다. 한남1구역은 아직 재개발 초기 단계이기 때문에 다음과 같은 리스크를 함께 봐야 한다.
- 정비구역 지정 지연 가능성
- 사업 계획 변경 가능성
- 정책 및 규제 변수
- 조합설립 이후 속도 차이
즉, 지금 단계에서 한남1구역은 “확정된 결과물”이 아니라 가능성을 먼저 사는 구간에 가깝다. 그래서 단기 차익보다는 장기적인 흐름을 보는 접근이 더 어울린다.
정리 : 한남1구역은 어떤 투자 성격인가
한남1구역 재개발은 지금 당장 사업 속도가 가장 빠른 구역은 아니다. 하지만 다음 세 가지 때문에 계속 시장에서 언급된다.
- 한남동이라는 검증된 입지
- 한남뉴타운 마지막 구역이라는 상징성
- 용산 개발 축과 연결된 장기 서사
결국 한남1구역은 빠른 결과를 기대하는 투자처라기보다, 서울 핵심 지역에서 아직 초기 단계인 재개발을 길게 보는 성격의 구역이라고 정리할 수 있다.한남뉴타운 전체가 완성되어 갈수록, 한남1구역의 가치도 다시 평가받을 가능성은 충분하다. 다만 지금은 어디까지나 초기 단계 리스크를 감수할 수 있는 사람에게 맞는 구간이라는 점은 분명히 기억할 필요가 있다.