서울에서 재개발 이야기를 할 때 종로는 항상 조금 독특한 위치에 있는 지역이었다.
입지 자체는 누구도 부정하지 않는다. 광화문, 종로, 동대문 같은 도심 업무지구와 가깝고, 서울 중심부라는 상징성도 강하다. 생활 인프라도 이미 완성되어 있다.
그런데 막상 재개발 이야기가 나오면 늘 같은 말이 따라붙었다.
“입지는 좋은데 사업 속도가 느리다.”
종로 일대는 문화재 규제, 한양도성 경관 관리, 구릉지 지형 같은 여러 조건이 겹쳐 있다. 여기에 오래된 주거지 특유의 복잡한 이해관계까지 더해지면서 재개발이 생각보다 빠르게 진행되지 않는 경우가 많았다.
그래서 종로 재개발은 항상 가능성은 높지만 속도가 느린 지역이라는 평가를 받아왔다. 그런 점에서 창신10구역 재개발은 최근 종로 재개발 흐름에서 꽤 중요한 구역으로 평가받는다.
단순히 신속통합기획 후보지에 선정된 수준을 넘어 이미 정비구역 지정 고시를 마쳤고, 최근에는 신탁 방식 추진을 위한 동의율 확보와 MOU 체결까지 진행되면서 실제 사업 구조가 움직이기 시작했기 때문이다.
즉, 기대감만 있는 초기 재개발 후보지가 아니라 실제 사업 방식과 추진 속도가 구체화되는 단계에 들어온 구역이라고 볼 수 있다.
창신10구역 재개발 현재 진행 상황
창신10구역은 종로구 창신동 629번지 일대에 위치한 재개발 구역이다.
사업 규모는 약 9만 2190㎡ 정도로 계획되어 있으며, 향후 최고 29층, 총 1,875가구 규모의 아파트 단지로 정비될 예정이다. 이 중 일부는 공공임대 물량이 포함될 예정이다.
재개발에서 가장 중요한 질문은 사실 하나다.
“지금 어느 단계인가?”
창신10구역은 2022년 12월 서울시 신속통합기획 2차 후보지로 선정된 이후 여러 절차를 거쳤다.
- 원팀회의 진행
- 교통영향 검토
- 도시계획위원회 심의
- 정비구역 지정 절차
이 과정을 거쳐 2025년 11월 정비구역 지정 고시가 완료됐다. 정비구역 지정은 단순한 계획 단계가 아니라 법적으로 재개발 사업지로 인정받았다는 의미다. 즉, 사업이 실제 궤도에 올라섰다고 볼 수 있는 단계다.
그리고 최근 3개월 사이 가장 눈에 띄는 변화는 신탁 방식 추진 움직임이다. 최근 보도에 따르면 창신10구역은 조합 방식과 신탁 방식 중 어떤 구조로 사업을 추진할지 논의해 왔고, 신탁 시행 방식에 대한 주민 동의율이 60%를 넘어선 것으로 알려졌다.
여기에 더해 한국투자부동산신탁과 업무협약(MOU) 체결 소식도 전해졌다. 이 협약은 신탁 방식 재개발을 본격적으로 검토하고 사업 추진 속도를 높이기 위한 준비 단계라고 볼 수 있다.
쉽게 말해 창신10구역은 이제
“계획이 있는 재개발”에서
“실제로 누가 사업을 추진할지 결정되는 재개발” 단계로 넘어가는 구간에 들어왔다.
일부 기사에서는 2028년 이주 목표라는 일정도 언급되고 있다. 물론 재개발 일정은 언제든 변할 수 있다. 다만 중요한 것은 시장 분위기가 “언제 시작될까?”에서 “어떤 방식으로 빨라질까?”라는 쪽으로 바뀌고 있다는 점이다.
창신10구역 입지 분석
창신10구역의 입지를 한 문장으로 정리하면 이렇다.
“종로 도심 생활권 안에 있는 재개발 구역.”
이 지역은 단순히 오래된 주거지가 아니라 서울 도심 업무지구와 연결된 생활권 안에 있다.
교통 측면에서 보면
- 동대문역 (1호선, 4호선)
- 동묘앞역 (1호선, 6호선)
- 창신역 (6호선)
이 세 역을 모두 이용할 수 있는 위치에 있다.
즉 종로·광화문·을지로 같은 CBD 업무지구로 접근성이 좋은 지역이다.
강남처럼 대규모 신축 아파트 벨트가 형성된 지역은 아니지만, 이곳은 오래전부터 도심 직주근접 생활권으로 기능해 온 곳이다.
생활 인프라도 이미 완성된 편이다.
창신·숭인 일대는 바로 아래로 동묘시장부터 동대문 상권, 방산시장, 광장시장으로 연결되고, 조금만 이동하면
- 청계천
- 흥인지문
- 낙산공원
- 숭인근린공원
같은 도심 공원과 문화 공간이 가까이 있다.
또 가까운 거리에 서울대 병원, 국립중앙의료원까지 위치해 있다.
학군으로는 창신초등학교가 인접해 있고, 주변에 여러 대학이 위치해 있어 교육 환경도 나쁘지 않은 편이다. 다만 학원가 형성은 되어 있지는 않다.
무엇보다 이 지역의 가장 큰 특징은 역시 구릉지 지형이다. 평지 도심 재개발과 달리 경사가 있는 지형이기 때문에 보행 동선이 불편할 수 있다는 단점이 있다.
하지만 재개발 이후에는 이 구릉지를 활용한
- 조망형 단지 배치
- 테라스형 건축
- 수직 이동 시스템
같은 방식으로 오히려 차별화된 주거 환경이 만들어질 가능성도 있다.
실제로 창신10구역 계획에서는 에스컬레이터와 엘리베이터 같은 수직 이동 시스템 도입이 검토되고 있는 것으로 알려졌다. 결국 이 구역의 핵심은 “불편한 지형을 얼마나 좋은 상품으로 바꾸느냐”라고 볼 수 있다.(그리고 무엇보다 창신동 재개발 구역에서 언급되는 입지 특징으로는 배산임수이다. 뒤로는 낙산이 위치하고 앞으로는 청계천이 흐르는 지형으로 예로부터 배산임수 지형은 천해의 명당이라고 하였다.)
창신10구역 투자 가치 분석
재개발 투자를 볼 때 보통 세 가지를 본다.
- 입지
- 속도
- 희소성
창신10구역은 이 세 가지 요소가 모두 일정 수준 이상을 갖춘 구역이다.
먼저 입지다.
종로구 자체가 서울에서도 신축 공급이 거의 없는 지역이다. 문화재 규제와 경관 관리 때문에 대규모 아파트 개발이 쉽지 않다. 그래서 한번 공급이 이루어지면 그 자체로 희소성이 생기는 구조다.
창신10구역은 계획상 1,875가구 규모로 조성될 예정인데, 완공되면 종로 안에서 상당한 규모의 신축 단지가 될 가능성이 있다.
두 번째는 사업 속도다.
최근 몇 달 사이 나타난 신탁 방식 추진 움직임은 사업 속도를 높이기 위한 전략으로 해석된다. 재개발에서 가장 큰 리스크는 사실 시간이다. 사업이 오래 지연되면 비용이 늘어나고 투자 매력도도 떨어진다.
그런 점에서 창신10구역은 종로 재개발 중에서도 비교적 속도를 내려는 구역이라는 점이 시장의 관심을 받는 이유다.
마지막은 희소성이다.
창신9구역과 창신10구역을 합치면 약 4,500 가구 규모의 대형 주거벨트가 형성될 가능성이 있다. 이 정도 규모라면 단순한 재개발 단지를 넘어 종로 주거 환경 자체를 바꾸는 프로젝트가 될 수도 있다.
창신10구역 재개발 투자 시 고려할 점
물론 재개발 투자에서 낙관적인 부분만 보면 위험하다. 창신10구역 역시 몇 가지 변수는 분명히 존재한다.
첫 번째는 종로 특유의 규제 변수다.
문화재, 경관 규제, 구릉지 지형은 사업성을 높이기도 하지만 동시에 사업 속도를 늦출 수도 있는 요소다.
두 번째는 사업 방식 리스크다.
신탁 방식이 사업 속도를 높일 수 있다는 장점은 있지만 주민 의견이 완전히 일치하지 않으면 갈등이 생길 가능성도 있다.
세 번째는 재개발의 시간 리스크다.
2028년 이주 목표 같은 일정이 언급되지만 재개발은 언제든 일정이 변할 수 있는 사업이다. 그래서 창신10구역은 단기 투자보다는 중장기 관점에서 도심 재개발 흐름을 보는 시각이 필요하다.
결론 (나의 의견)
창신10구역 재개발은 아직 완성 단계의 사업지는 아니다. 하지만 분명한 점이 하나 있다.
입지는 이미 검증되어 있고
사업 절차도 실제로 움직이기 시작했다는 것이다.
종로 도심 안에서
- 신축 아파트 공급 가능성
- 비교적 큰 규모 단지
- 신탁 방식 추진을 통한 사업 속도
이 세 가지 조건이 동시에 갖춰진 재개발 구역은 많지 않다.
그래서 창신10구역은 “지금 당장 완성된 투자처”라기보다
도심 재개발 흐름 속에서 앞으로의 변화를 지켜볼 가치가 있는 구역이라고 볼 수 있다.(10년 뒤, 창신숭인뉴타운은 강북에서 한강 벨트는 아니지만 용산, 마포, 성동에 버금갈 수 있는 지역이 될 수 있을 것이라고 추측한다. 이미 완성된 도심지에 대규모 뉴타운은 시장의 판도를 바꿀 것이다. 부동산은 결국 입지이다.)