서울에서 재개발 이야기를 할 때 종로는 늘 조금 애매한 평가를 받아왔다.
입지는 누구나 인정한다. 도심과 가깝고 역사성과 상징성도 강하다. 서울에서 종로만큼 중심부에 가까운 지역도 드물다.
하지만 문제는 사업 속도였다.
종로 일대 재개발은 늘 여러 가지 장애물을 동시에 안고 있었다. 문화재 보호구역, 높이 규제, 급경사 지형, 좁은 도로 구조, 복잡한 토지 이해관계까지. 이런 요소들이 겹치면서 사업 추진이 쉽지 않았기 때문이다.
그래서 종로는 입지는 좋지만 실제 개발은 느린 지역이라는 평가가 오랫동안 이어졌다. 그런 종로에서 최근 다시 주목받는 곳이 있다.
바로 창신23번지와 숭인동56번지 일대 재개발 구역이다.
이 지역이 시장에서 다시 관심을 받는 이유는 단순하다. 오랫동안 개발이 어려웠던 창신·숭인 일대가 서울시 신속통합기획을 통해 다시 재개발 궤도에 올라왔기 때문이다.
서울시 정비사업 정보 몽땅에 따르면 이 구역은 창신역(6호선) 역세권 입지에 위치한 신속통합기획 공모 선정 구역이며 전체 면적은 약 104,853㎡, 토지등소유자는 약 711명 규모로 확인된다.
한 번 좌절됐던 재개발, 다시 시작된 이유
이 지역은 사실 한 번 재개발이 좌절된 경험이 있다.
2000년대 뉴타운 정책 당시 창신·숭인 일대는 재정비촉진지구로 지정되면서 개발 기대가 높았다. 하지만 2013년 재정비촉진지구가 해제되면서 사업이 중단됐다.
이후 도시재생 정책으로 방향이 바뀌었지만 결과는 기대만큼 크지 않았다. 골목 환경 정비나 소규모 개선 사업은 있었지만 주거환경 자체를 바꾸는 수준의 변화는 아니었다는 평가가 많았다.
이런 배경 속에서 서울시는 2021년 신속통합기획 후보지로 이 지역을 선정했고, 2023년에는 창신동23번지와 숭인동56번지 일대를 구릉지 특화 도심주거단지로 개발하는 계획을 확정했다.
계획 규모는 약 2,000세대 내외 주거단지다. 종로에서 이 정도 규모의 신규 주거단지가 만들어지는 경우는 흔치 않기 때문에 시장에서도 의미 있게 보는 경우가 많다.
현재 사업 진행 상황 : 기대 단계는 지났고 이제 행정 절차 단계
이 구역을 볼 때 중요한 포인트는 단순한 후보지 단계가 아니라는 점이다. 2024년 종로구는 창신동23번지와 숭인동56번지 일대에 대해 정비구역 지정 및 정비계획 결정을 서울시에 신청했다.
공개된 계획을 보면
- 창신동 23번지 → 최고 28층, 약 1,038세대
- 숭인동 56번지 → 최고 26층, 약 974세대
규모로 계획이 잡혀 있다.
또한 단순 주거단지 조성뿐 아니라
- 입체 보행 네트워크
- 에스컬레이터 설치
- 채석장 부지 공원화
- 기반시설 개선
같은 도시 인프라 계획도 함께 포함되어 있다.
현재 일정 흐름을 보면
창신동 23번지 구역은 조합 설립 이후 2026년 통합심의를 목표로 하고 있으며
숭인동 56번지 구역은 사업 시행 방식 결정 단계에 들어간 상태다.
즉 이 구역은 이제 재개발 기대감 단계가 아니라 실제 행정 절차가 진행되는 단계로 보는 것이 맞다. 최근 3개월 동안 대형 뉴스가 많지 않은 이유도 여기에 있다. 지금은 홍보성 뉴스보다 행정 서류와 절차가 실제로 움직이는 시기이기 때문이다.
입지 분석 : 종로 도심 생활권 + 창신역 역세권
창신23번지·숭인동56번지 일대의 입지를 한 문장으로 정리하면 이렇게 말할 수 있다.
종로 도심 생활권 안에 있는 창신역 역세권 재개발 구역
이 지역은
- 6호선 창신역
- 1·6호선 동묘 앞역
- 1·4호선 동대문역
생활권이 서로 연결되는 위치에 있다.
그래서 단순히 역세권이라기보다 서울 도심 접근성이 좋은 교통 구조를 가진 지역이다. 종로, 광화문, 시청 같은 CBD(중심업무지구) 접근성이 좋다는 점은 이 지역의 가장 큰 장점이다.
강남처럼 신축 아파트 밀집 지역은 아니지만 도심으로 출퇴근하는 수요가 꾸준히 존재하는 생활권이다.
또한 창신초등학교가 바로 옆에 붙어있는 초품아 단지라는 것을 알 수 있다.
주변 인프라도도 본다면
- 동대문 상권
- 청계천
- 흥인지문
- 낙산공원
- 고대안암병원
같은 도심 생활 인프라를 공유한다.
그래서 창신·숭인 일대는 서울 중심부 생활권을 그대로 사용하는 주거지라는 특징이 있다.
무엇보다 전통적으로 주거의 최고 입지는 배산임수라고 하였다. 뒤로는 낙산이 있고 앞으로는 청계천이 흐르는 위치여서 천해의 명당이라고 할 수 있다.
구릉지 입지, 약점이자 차별점
다만 이 구역의 입지는 평지 역세권과는 성격이 조금 다르다.
이 지역은 구릉지 지형이다.
이건 분명 단점이 될 수도 있다. 보행 동선이 불편하고, 특히 고령층이나 어린 자녀가 있는 가구에서는 이동 피로도가 높을 수 있다.
하지만 재개발 이후에는 이 지형이 단지 차별화 요소가 될 가능성도 있다.
서울시는 이 구역을 계획하면서
- 입체 보행로
- 에스컬레이터
- 공원 연결 동선
같은 요소를 함께 검토하고 있다.
결국 이 구역의 핵심은
“불편했던 지형을 어떻게 새로운 도시 공간으로 바꾸느냐”
이 부분에 있다고 볼 수 있다.
생활 인프라 : 동대문·종로 생활권을 그대로 사용
창신·숭인 일대의 생활 인프라는 신도시와는 조금 다르다. 신도시는 보통 새로운 상권이 만들어지지만 이 지역은 기존 도심 인프라를 그대로 사용하는 구조다.
대표적으로
- 동대문 패션 상권
- 동묘시장
- 종로 상업시설
- 청계천
- 동대문역사문화공원
같은 시설을 생활권 안에서 이용할 수 있다. 그래서 이 지역은 재개발 이후 도심형 주거지로 변화할 가능성이 크다.
실제로 서울에서는
- 경희궁자이
- 돈의문뉴타운
같이 도심 재개발이 완성되면서 지역 이미지가 크게 바뀐 사례가 있다. 창신·숭인 일대도 비슷한 변화 가능성이 있다는 평가가 나오는 이유다.
투자 관점 : 왜 관심을 받는가
재개발 투자를 볼 때 가장 중요한 건 결국 두 가지다.
- 입지
- 사업성
창신23번지·숭인동56번지 일대는 입지 측면에서는 이미 설명이 끝난 지역에 가깝다.
- 종로구
- 창신역 역세권
- 도심 생활권
이 세 가지 요소만으로도 도심 희소성이 있는 위치다.
또 하나 중요한 건 공급 규모다.
- 창신 23번지 약 1,038세대
- 숭인 56번지 약 974세대
두 구역을 합치면 약 2,000세대 규모 주거단지가 만들어질 가능성이 있다.
종로에서 이 정도 규모의 신축 아파트 공급은 흔하지 않다. 그래서 재개발이 실제로 완료되면 도심 신축 희소성 프리미엄이 붙을 가능성이 있다는 평가가 나온다.
리스크도 분명 존재한다
다만 이 구역을 지나치게 낙관적으로만 보는 것도 위험하다. 창신·숭인 일대는 원래 재개발이 쉽지 않은 지역이다.
과거 촉진지구 해제 경험도 있고 문화재와 경관 규제, 구릉지 지형, 복잡한 토지 구조, 같은 변수들이 존재한다.
또한 앞으로
- 조합 설립
- 사업 시행 방식
- 통합심의
같은 절차를 거치면서 사업 속도가 달라질 가능성도 있다.
그래서 이 지역은
“이미 완성된 재개발”이 아니라
“앞으로 진행 과정을 지켜봐야 하는 구역”
이라고 보는 것이 더 현실적인 평가다.
결론 (나의 의견) : 종로 도심 재개발 중 현실적인 유망 구역
창신23번지·숭인동56번지 재개발을 정리하면 이렇게 볼 수 있다.
도심 역세권 입지는 확실하다.
재개발 사업도 다시 궤도에 올라왔다.
하지만 아직은 속도와 실행력이 가치를 결정하는 단계다.
이 구역의 강점은 분명하다.
- 창신역 역세권
- 종로 도심 생활권
- 동대문·청계천 접근성
- 희소한 도심 신축 공급 가능성
반면 약점도 있다.
- 구릉지 지형
- 문화재·경관 규제
- 사업 진행 속도 변수
그래서 이곳은 단기 투기 관점보다는 서울 도심 재개발 흐름을 장기적으로 보는 투자자들이 관심을 가지는 구역에 가깝다.
특히 창신·숭인처럼 오랫동안 정체됐던 지역이 신속통합기획을 통해 다시 움직이기 시작했다는 점에서, 향후 종로 재개발 흐름을 읽는 데도 의미 있는 사례라고 볼 수 있다.